Subrogación de hipoteca entre particulares

Hipotecas
19 de junio de 2024

Subrogación de Hipoteca entre Particulares.

La subrogación de hipoteca entre particulares es un proceso financiero que permite cambiar la titularidad de la hipoteca de una persona a otra, sin necesidad de cancelar el préstamo hipotecario existente y solicitar uno nuevo. Este mecanismo ofrece una forma de transferir las obligaciones de pago y las condiciones de la hipoteca establecidas con la entidad financiera a otro individuo. Pero, ¿cómo funciona exactamente y qué ventajas ofrece?

¿Qué Consiste Subrogar la Hipoteca?

La subrogación hipotecaria se produce cuando el titular del préstamo hipotecario decide transferir la hipoteca a otra persona. Este proceso implica que el nuevo titular asume tanto las deudas como las condiciones pactadas originalmente con la entidad bancaria. Es una opción considerada principalmente en la compra-venta de viviendas, permitiendo al comprador asumir la hipoteca del vendedor.

Ventajas de la Subrogación de Hipoteca

Ahorro en Gastos e Impuestos

Una de las principales ventajas de la subrogación de una hipoteca es que conlleva una serie de gastos significativamente más bajos en comparación con cancelar un préstamo y abrir uno nuevo. Los costos asociados con la subrogación, como la comisión de apertura y el impuesto de actos jurídicos documentados, suelen ser menores.

Condiciones de Financiamiento

Otra ventaja es la posibilidad de mantener las condiciones de la hipoteca original, que pueden incluir un tipo de interés más favorable que las condiciones de mercado actuales. Esto es particularmente beneficioso en un entorno donde los tipos de interés han subido.

Pasos para Subrogar una Hipoteca entre Particulares

Acuerdo entre las Partes

El primer paso es alcanzar un acuerdo entre el vendedor (titular actual de la hipoteca) y el comprador (futuro titular) para proceder con la subrogación. Ambas partes deben estar de acuerdo en que el comprador asumirá la hipoteca existente.

Negociación con la Entidad Bancaria

Es crucial involucrar a la entidad bancaria en el proceso desde el principio. La entidad financiera debe aprobar el cambio de titularidad de la hipoteca, evaluando la solvencia del nuevo titular para asegurarse de que pueda asumir las obligaciones de pago.

Requisitos y Negociación con la Entidad Bancaria

Evaluación de la Solvencia

El nuevo titular de la hipoteca debe someterse a una evaluación de solvencia por parte de la entidad financiera. Esto implica revisar la situación financiera del comprador, incluyendo ingresos, deudas existentes y historial crediticio, para asegurar que pueda cumplir con las obligaciones de pago.

Condiciones de la Hipoteca

Aunque una de las ventajas de la subrogación es mantener las condiciones originales del préstamo, es posible negociar modificaciones. Esto puede incluir cambios en el tipo de interés, plazo de amortización, o cuota mensual, dependiendo de la política de la entidad bancaria y la situación del mercado.

Documentación Necesaria

Para proceder con la subrogación, se requiere una serie de documentos:

  • Certificado de saldo: Documento que refleja el monto pendiente de la hipoteca.
  • Acuerdo de subrogación: Contrato donde se establecen los términos de la transferencia de la hipoteca al nuevo titular.
  • Documentación personal: Identificación oficial, comprobantes de ingresos, y otros documentos que la entidad financiera considere necesarios para evaluar la solvencia del nuevo titular.

Gastos Asociados a la Subrogación

Aunque subrogar una hipoteca implica menos gastos que cancelar un préstamo y solicitar uno nuevo, aún hay costos que considerar:

  • Comisión por subrogación: Algunas entidades cobran una comisión por cambiar la titularidad de la hipoteca.
  • Gastos de notaría y registro: Se deben pagar tarifas por la formalización del nuevo contrato de hipoteca ante notario y su inscripción en el registro de la propiedad.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): Dependiendo de la comunidad autónoma y del monto de la hipoteca, puede aplicarse este impuesto.

¿Cuánto se ahorra al subrogar una hipoteca?

Subrogar una hipoteca puede generar ahorros significativos al permitir cambiar el préstamo a otra entidad con mejores condiciones, como una tasa de interés más baja. El ahorro depende de diversos factores, incluyendo el capital pendiente y las nuevas condiciones ofrecidas por el banco receptor.

En general, es posible ahorrar miles de euros en intereses a lo largo de la vida del préstamo. Además, en 2024, los costos de subrogación han sido reducidos, facilitando esta operación sin grandes desembolsos iniciales

Consejos para una Subrogación Exitosa

  1. Asesoramiento Profesional: Considera la ayuda de un asesor financiero o un abogado especializado en derecho inmobiliario para navegar el proceso.
  2. Comunicación con la Entidad Bancaria: Mantén una comunicación clara y constante con tu banco para entender todos los requisitos y condiciones.
  3. Evaluación Completa: Asegúrate de que las condiciones de la hipoteca original y cualquier cambio potencial sean beneficiosos a largo plazo.

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Francisco Ramírez

Experto en Derecho y Seguros. Titulado como Corredor de Seguros Nivel 1 con amplia experiencia en el sector asegurador. CEO en Adity Seguros, además de administrar otras 3 webs dedicadas a la divulgación en el sector asegurador.

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