¿La Cubierta de la Comunidad es Privativa o Comunitaria?
La cubierta de un edificio cumple una función esencial de protección para las viviendas y locales que lo integran, siendo su conservación y mantenimiento vitales para la seguridad y habitabilidad del inmueble.
Sin embargo, surge la pregunta: ¿es la cubierta una parte privativa o comunitaria? Este dilema no solo es común entre los propietarios sino que también ha sido objeto de análisis por el Tribunal Supremo, especialmente en casos que involucran áticos con terrazas.
¿La Cubierta de la Comunidad es Privativa o Comunitaria?
La cubierta de la comunidad, que incluye tejados y azoteas, se considera una parte comunitaria del edificio, lo cual significa que es responsabilidad de todos los copropietarios de la comunidad de vecinos.
Según la Ley de Propiedad Horizontal en España, los elementos estructurales y comunes, como la cubierta, deben ser mantenidos y reparados con los fondos de la comunidad de propietarios. Esto incluye la conservación y reparación de cualquier daño que pueda afectar la estructura y la impermeabilización del edificio.
Sin embargo, hay excepciones y particularidades que pueden ser especificadas en los estatutos de la comunidad o en el título constitutivo del edificio.
Por ejemplo, si una terraza es de uso exclusivo de un propietario pero es parte de la cubierta del edificio, la comunidad puede estar obligada a reparar la estructura, mientras que el propietario puede ser responsable del mantenimiento superficial. Es importante revisar los estatutos específicos de la comunidad y, en caso de dudas, consultar con un abogado especializado en propiedad horizontal
Normativa Aplicable
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y el Código Civil son claros al respecto. Según el artículo 396 del Código Civil, se consideran elementos comunes aquellos necesarios para la estructura, seguridad, y adecuado sostenimiento del edificio, lo cual incluye las cubiertas. Mientras tanto, la LPH, en su artículo 10.1, obliga a los propietarios a contribuir a los gastos generales que aseguren el mantenimiento del inmueble.
La Cubierta como Elemento Común
Dada su función protectora, la cubierta se clasifica como un elemento común por naturaleza. Esto permanece inalterable incluso cuando su uso privativo está atribuido a uno o varios propietarios, como es el caso de los áticos que tienen una terraza.
Responsabilidad en la Conservación y Mantenimiento
La responsabilidad del mantenimiento ordinario y la conservación de la cubierta recae en la comunidad de propietarios. Esto incluye labores esenciales para asegurar su función protectora y evitar deterioros que comprometan la seguridad del edificio.
Excepciones y Casos Especiales
Existen situaciones donde la titularidad privativa de partes de la cubierta, como terrazas a nivel de ático, introduce matices en la responsabilidad del mantenimiento:
- Daños por Uso Privativo: Si el deterioro de la cubierta proviene del uso privativo incorrecto, el propietario responsable debe asumir los costos de reparación.
- Defectos de Construcción: Los daños originados por fallos en la construcción son responsabilidad del constructor o promotor, sin perjuicio de las acciones que correspondan contra estos.
Titulo Constitutivo y Estatutos de la Comunidad
El título constitutivo y los estatutos de la comunidad pueden contener disposiciones específicas sobre la responsabilidad en el mantenimiento de la cubierta. Es crucial revisar estos documentos para entender las obligaciones particulares en cada comunidad.
Tribunal Supremo y Jurisprudencia
El Tribunal Supremo ha señalado en varias ocasiones que, incluso cuando el uso de la cubierta se asigna de manera privativa, esto no exime a la comunidad de las responsabilidades sobre los elementos comunes por naturaleza.
El desarrollo comunitario sano depende de la colaboración y el cumplimiento de las obligaciones por todas las partes.
Recomendaciones Prácticas
Para evitar conflictos, es recomendable que los estatutos comunitarios especifiquen claramente las responsabilidades sobre la conservación y mantenimiento de la cubierta. Ante dudas o discrepancias, se aconseja consultar a un profesional en administración de fincas o solicitar un informe técnico que clarifique la situación.
Conclusión sobre las cubiertas
La cubierta de un edificio representa un elemento común esencial cuya conservación es responsabilidad de la comunidad de propietarios, salvo excepciones específicas.
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